- NICOLAS PARASIE
Los proyectos inmobiliarios de lujo en dificultades en el archipiélago artificial del emirato reflejan las tensiones que atraviesa el sector inmobiliario en general.
Para hacerse una idea de cómo la crisis de Oriente Próximo ha puesto a prueba el auge inmobiliario de Dubái, basta con un trayecto en barco de tan solo 30 minutos desde la costa de la ciudad hasta la Costa Azul.
El complejo turístico inspirado en la Riviera Francesa forma parte de The Heart of Europe, un proyecto de 6.000 millones de dólares (5.200 millones de euros) en The World Islands,un archipiélago artificial con forma de mapamundi. Según fuentes cercanas al asunto, su promotor ha despedido a personal, y se enfrenta a demandas de inversores y exempleados.
El archipiélago ya acumula años de retrasos debido a desafíos técnicos, logísticos y regulatorios. Ahora se enfrenta a una drástica caída del número de visitantes internacionales, así como a un aumento considerable del precio del diésel utilizado para alimentar los generadores de este vasto complejo sin conexión a la red eléctrica.
"Es un proyecto muy glamuroso y entiendo por qué tiene tanta repercusión", explica Euan Lloyd, director del departamento de construcción e infraestructuras del bufete local Al Tamimi & Co. "Pero llevarlo a cabo y hacer realidad el proyecto es todo un reto".
Lloyd prevé "un cambio de enfoque hacia proyectos más convencionales", añadiendo que "los problemas subyacentes deberán superarse, y pueden superarse, pero tendrá un coste".
En todo Dubái, la guerra ha comenzado a separar a las promotoras más fuertes de sus rivales más vulnerables.
Poco después de que comenzara el conflicto, el regulador empezó a prepararse para la posible consolidación, advirtiendo informalmente a los grupos más grandes que podrían tener que absorber a competidores más pequeños y con problemas de liquidez, según fuentes cercanas al asunto.
The World Islands encarna la fiebre constructora que comenzó hace más de dos décadas. Cuando se presentó, fue el último de una serie de proyectos extravagantes en terrenos ganados al mar que atrajeron la atención mundial. Tras la crisis de 2008, quedó prácticamente paralizado y se convirtió en un símbolo de la ambición excesiva del emirato.
Otras partes del archipiélago se han visto aún más afectadas este año. El resort Anantara, de estilo maldivo, desarrollado por una entidad fundada por el ex responsable de DP World, el sultan Ahmed bin Sulayem, cerró sus puertas en abril. Su operador, Minor Hotels, explicó que la decisión se debió a "una combinación de factores externos".
The Heart of Europe, al igual que muchos hoteles en la parte continental de Dubái, ha tenido que recurrir a los residentes locales, ofreciéndoles promociones como vales de comida y bebida por el valor de su habitación.
Josef Kleindienst, cuyo Grupo Kleindienst es el promotor de The Heart of Europe, comenta a Financial Times que el proyecto había previsto inicialmente una distribución equitativa entre huéspedes internacionales y locales, pero que, tras el estallido de la guerra el 28 de febrero, cambió su enfoque hacia el mercado del turismo nacional.
La ocupación aumentó del 27% en marzo al 36% en abril y al 56% en mayo, afirma, añadiendo que su objetivo es alcanzar el 80% en las próximas semanas. También se compromete a inaugurar cinco hoteles para 2027, con unas obras que continúan durante la noche para completar algunas partes del proyecto.
El complejo turístico con temática veneciana que se encuentra dentro del proyecto es, por ahora, sólo una quimera sobre el papel. Mientras que las viviendas semisumergidas se van haciendo realidad poco a poco, Raining Street está en pleno funcionamiento y los huéspedes reciben coloridos paraguas mientras caen lluvias artificiales sobre ellos.
"La elección siempre ha sido la de ser 'perfectos' en lugar de 'rápidos'", señala Kleindienst, que reconoce que los retrasos han causado, "comprensiblemente", problemas con algunas partes interesadas.
Kleindienst rechaza la sugerencia de que The Heart of Europe no sea viable, argumentando que se concibió como un proyecto turístico a largo plazo, no como un plan inmobiliario convencional, y que muchas de sus atracciones requieren tecnologías y permisos que no estaban disponibles cuando comenzaron las obras.
The Floating Seahorse, una de sus ideas más promocionadas, se diseñó inicialmente como una vivienda flotante parcialmente sumergida y anclada al fondo marino, pero Kleindienst tuvo que rediseñar los prototipos tras los cambios en la legislación. Actualmente hay 72 unidades en construcción.
Estos desafíos han generado tensiones con trabajadores y compradores.
La empresa ha despedido o puesto en excedencia sin sueldo a decenas de empleados en los últimos meses, según fuentes cercanas al asunto, que explican que algunos exempleados han presentado demandas por salarios impagos.
La promotora también se ha enfrentado a varias demandas de inversores que alegan problemas con las entregas de las viviendas y las promesas de rentabilidad garantizada, según fuentes con conocimiento de la situación y documentos judiciales consultados por FT.
Kleindienst afirma que la empresa mantiene su compromiso con sus obligaciones y que cualquier persona con quejas puede dirigirse directamente al grupo para buscar una solución.
Las tensiones también se están sintiendo en Dubái continental, donde el volumen de transacciones de viviendas en mayo fue de aproximadamente la mitad que un año antes, según datos de la consultora local ValuStrat, ya que la guerra afectó a la confianza del mercado y provocó que los vendedores se mostraran reacios a vender con grandes descuentos.
Las ventas mejoraron en junio y el ritmo de la caída de precios se ralentizó, pero el mercado inmobiliario de Dubái aún registra una caída del 10% desde el inicio de la guerra.
"Lo que diferencia el ciclo actual de los anteriores es la naturaleza de los compradores y los propietarios actuales, lo que quizás haya protegido al mercado en cierta medida de las severas correcciones observadas en recesiones anteriores", afirma Faisal Durrani, jefe de investigación de Knight Frank para Oriente Próximo y el norte de África. La práctica de comprar y vender rápidamente una vivienda con beneficios fue mucho menos frecuente que en ciclos anteriores, añade.
Sin embargo, "no cabe duda de que los niveles de confianza de la población, mayoritariamente expatriada, se han visto puestos a prueba por el conflicto", señala Durrani, añadiendo que prevé una mayor desaceleración durante los meses de verano, tradicionalmente tranquilos.
Grandes promotoras inmobiliarias como Sobha y Azizi han recortado cientos de puestos de trabajo desde el inicio de las hostilidades para reducir costes, según fuentes cercanas al asunto. Algunos bonos emitidos antes de la guerra se han visto presionados desde entonces.
El Departamento de Tierras de Dubái declara a FT que está apoyando al mercado "mediante una regulación proactiva y un seguimiento continuo del mercado", añadiendo que las perspectivas del sector siguen siendo "muy prometedoras". Según el regulador, más de 2.000 promotoras inmobiliarias operan en el mercado.
El elevado número de promotoras, sumado a la presión derivada de la guerra, probablemente acelerará la consolidación, según un abogado inmobiliario. Los ejecutivos también señalan que estas tensiones podrían perjudicar a las promotoras que entraron tarde al mercado, cuando los precios ya se habían disparado.
Los nuevos actores "se lanzaron al desarrollo inmobiliario al ver este auge, pensando que era un negocio fácil; son ellos quienes sufrirán las consecuencias", advierte Ziad El Chaar, consejero delegado de DarGlobal, una promotora de lujo conocida por sus colaboraciones con la Organización Trump.
"Los mercados que dependen en gran medida de los compradores internacionales se ven gravemente afectados", añade. "Los periodos de incertidumbre suelen provocar que algunos inversores pospongan sus decisiones".
No obstante, las mayores promotoras del emirato siguen adelante con nuevos lanzamientos, en una clara muestra de confianza en la capacidad de Dubái para seguir atrayendo inversores extranjeros.
Entre los proyectos locales de DarGlobal figura una torre de 80 pisos con la marca Trump, que, según afirman, contará con la piscina en la azotea al aire libre más alta del mundo. Se prevé que la construcción finalice en cinco años y que entre el 80% y el 90% de las unidades estén vendidas, según El Chaar, que añade que el grupo sigue "buscando nuevas oportunidades".
Emaar, el grupo inmobiliario que contribuyó a dar forma al perfil urbano de la ciudad y construyó la torre Burj Khalifa de 828 metros, reveló en junio sus planes para un nuevo y extenso distrito urbano de 55.000 millones de dólares que acogerá a 150.000 personas. Por su parte, la canadiense Brookfield anunció en mayo su última inversión conjunta en el sector inmobiliario de Dubái.
Hussain Sajwani, fundador de Damac Properties y socio comercial de Trump, quien en 2019 advirtió sobre un inminente desastre en el mercado inmobiliario de Dubái debido al exceso de oferta, se muestra más optimista en esta ocasión.
"Tenemos suficiente liquidez, la recaudación va bien y seguimos lanzando proyectos. Hay mucha confianza", afirma.
Incluso en The World Islands, el panorama no es del todo desalentador. Un proyecto urbanístico, Zuhha Islands de Zaya, vendió sus 30 villas de lujo antes del inicio de la guerra, alcanzando precios de hasta 24 millones de dólares por propiedad.
Dos de los hijos de Sajwani están construyendo villas de lujo como parte de un proyecto llamado Amali.
"Están cobrando y ningún cliente se ha echado atrás", señala Sajwani. "De hecho, vendieron algunas unidades más en los últimos dos meses".
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